Ob ein Eigenheim als Altersvorsorge in Frage kommt oder ob es nur ein Klotz am Bein ist, wird viel diskutiert. Wir wollen hier mal auch extreme Pros und Kontras sammeln, ohne in der Diskussion eine Partei zu ergreifen.

Vorab aber wollen wir klarstellen, dass ein Eigenheim als Altersvorsorge nur dann genutzt werden kann, wenn ich auch bereit bin, mich emotional von dem Ort zu lösen, in dem meine Kinder groß geworden sind. Denn wenn ich es nie verkaufe, dann kann ich tatsächlich nicht davon abbeißen.

Und es geht hier nur um ein selbstgenutztes Eigenheim als Altersvorsorge. Immobilien als Altersvorsorge sind ne andere Geschichte.

Eigenheim als Altersvorsorge: Besser als zur Miete?

Hier gibt es mehr als eine Milchmädchen-Rechnung, um zu prüfen, ob das Eigenheim als Altersvorsorge taugt oder nicht.

Wir gehen hier mal davon aus, dass ich ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro kaufen kann. Wenn ich das mieten wollte, müsste ich mit 1.000 Euro monatlich rechnen. Ein sehr einfacher Ansatz lässt hier vermuten, dass die Miete nach 33,3 Jahren teurer wird als das Haus. Da gehen wir aber davon aus, dass das Haus bar bezahlt wurde, nie wieder Kosten entstehen und auf der anderen Seite die Miete nie steigt.

Außerdem lassen wir hier außer Betracht, dass jedes Haus, oder besser gesagt, das Grundstück, einen Wert hat, der mal steigt und mal fällt, aber am Ende halt niemals Null ist. Darüber müssen wir nochmal nachdenken.

Was ich aber der Einfachheit halber unter den Tisch fallen lassen wollte, sind die Nebenkosten. Denn die hab ich auf beiden Seite. Auch bei Renovierungskosten würde ich mal davon ausgehen, dass der Vermieter diese nicht einfach so übernimmt. Normalerweise legt ein Vermieter solche Kosten teilweise auf seinen Mieter um.

Wie kann ich sinnvoll Miete und Eigenheim vergleichen?

Wenn ich ein Eigenheim als Altersvorsorge betrachten will, dann kann ich heute nur schlecht von einer Rendite oder Renditeerwartung sprechen. Ich kann aber schon mal prüfen, ob ich geringere laufende Kosten habe, wenn ich zur Miete wohne. Denn, wenn das so ist, habe ich freie Mittel, die ich zur Altersvorsorge einsetzen kann.

Da ich aber mit einer Immobilie immer einen Sachwert aufbaue, müssen wir diesen Faktor ausklammern. Deshalb erscheint ein Vergleich nur mit den Darlehenszinsen fair. Denn die sind am Ende genauso weg, wie es die Miete auch ist. Wobei halt beides nicht weg ist. Das Geld hat nur jemand anders.

Wenn ich 400.000 Euro auf 35 Jahre finanziere, muss ich monatlich 1.600 Euro bezahlen, um auch fertig zu werden. Die Gesamtkosten für die Zinsen belaufen sich auf 286.000 Euro.

Bei der Miete müssen wir von einer Steigerung von 1,5% pro Jahr ausgehen. Und so summieren sich die gezahlten Mieten über 35 Jahre auf 547.000 Euro.

Da bleiben dann 261.000 Euro übrig, die die Immobilie an Wert verlieren darf oder die ich in Reparaturen stecke. Und es ist nur eine Momentaufnahme. Die Miete steht mittlerweile bei 1658 Euro und beim Haus stehen „nur noch“ die Nebenkosten und Reparaturkosten an.

An dieser Stelle erscheint eine Immobilie wirtschaftlich sinnvoll.

Wenn das Haus abbezahlt ist, ist es oft schon zu groß

In den allermeisten Fällen kaufen sich werdende Eltern ein Haus, in dem dann die Familie groß wird. Und wenn das Haus dann nach 35 Jahren abbezahlt ist, stehen viele Zimmer leer, die von den älter werdenden Eltern auch noch gereinigt und instandgehalten werden müssen.

Wer jetzt am Heim hängt und das Haus, in dem die Kinder großgeworden sind, nicht verkaufen will, muss auf die 286.000 Euro Zinsen (plus Reparaturen) die 400.000 Euro, die das Haus gekostet hat, wieder dazurechnen. Dann wäre die Miete wieder günstiger gewesen.

Wenn ich aber jetzt verkaufe, dann kann ich irgendwie schon das Eigenheim als Altersvorsorge betrachten. Bei einer Wertentwicklung von 1,5% wäre das Haus jetzt 660.000 Euro wert. Angenommen, ich kaufe eine Wohnung, die halb so groß ist, aber besser liegt, dann ist es durchaus realistisch, dass ich am Ende 150.000 Euro übrig habe. 150.000 Euro bei 6% angelegt, ermöglichen für gut 20 Jahre eine monatliche Entnahme von 1.000 Euro.

Eigenheim als Altersvorsorge: Flexibilität

Die fehlende Flexibilität ist ein Vorwurf, den sich das Eigenheim als Altersvorsorge gefallen lassen muss. Zwar wird immer gewohnt, weshalb eine Immobilie auch immer einen Abnehmer finden dürfte. Aber es steht einigermaßen in den Sternen, wie schnell das geht. Wenn ich also eine neue Arbeitsstelle antrete und deshalb umziehen muss, kann es durchaus passieren, dass meine Mittel auch mal länger noch gebunden sind.

Und wenn ich am neuen Arbeitsort auch eine Immobilie kaufen will, dann kann es sein, dass ich das alte Haus leicht loswerde, aber nix Neues finde oder umgekehrt.

Wer zur Miete wohnt, kann kündigen und umziehen. Das ist schon ein großer Vorteil.

Wenn wir aber das Eigenheim als Altersvorsorge betrachten, dann meinen wir mit Flexibilität nicht nur schnelle Verfügbarkeit des Kapitals, sondern auch Teilentnahmen oder Zuzahlungen.

Klar kann ich eine Immobilie beleihen oder teilweise vermieten. Und wenn ich den Wert steigern will, investiere ich in eine PV-Anlage, eine neue Heizung, saniere oder baue an. Aber keine dieser Dinge ist so einfach zu handhaben, wie ein strategischer Wechsel in einem Aktiendepot.

Hier zeigt sich der wohl größte Nachteil des Eigenheims.

Wie schneidet ein Eigenheim als Altersvorsorge im Vergleich mit anderen Kapitalanlagen ab?

Vergleichbar ist so ziemlich alles. Auch Äpfel und Birnen. Es lässt sich nur unmöglich gleichsetzen.

Ich denke mal, es ist einigermaßen klar, dass das Eigenheim als Altersvorsorge in den Punkten Flexibilität und Einzelrisiko schlecht abschneidet. Aktien, aber auch eine Rentenversicherung, sind flexibler und ich kann die Anlage auf mehrere Risiken verteilen.

Bei der Rendite kommt es halt wieder darauf an. Wenn ich mit 1.000 Euro Miete starte, aber mit 1.600 Euro tilgen müsste, dann kann ich die Differenz schon mal anlegen. Wenn ich aber zur Miete wohne, weil ich mir 1.600 Euro nicht leisten könnte, dann kann ich auch nix alternativ weglegen.

Ein großer Vorteil von Aktien, ETF oder Rentenversicherungen gegenüber dem Eigenheim als Altersvorsorge ist also auch, dass ich die anderen Anlagen auch niedriger besparen kann, später erhöhen oder auch mal aussetzen.

Ausgaben mit 2% absetzbar… Aber nicht beim Eigenheim

Außerdem lassen sich mit der einen oder anderen Geldanlage auch Steuern sparen.

Hier kann das Eigenheim als Altersvorsorge nicht punkten. Denn ich kann zwar 2% für 50 Jahre für den Erwerb von Immobilien absetzen. Aber nur, wenn ich vermiete bzw. die Immobilie nicht selbst nutze.

Wer also Steuern sparen will, sollte sich mal die Basis-Rente oder die betriebliche Altersvorsorge ansehen.

Und jetzt? Machen oder nicht?

Das Ergebnis ist nicht unbedingt eindeutig.

Die Flexibilität des Eigenheims ist überschaubar, weshalb manche das auch als Klotz am Bein empfinden können. Außerdem ist das Risiko eines Eigenheims für eine Altersvorsorge so gut wie überhaupt nicht kalkulierbar.

Aber wer sein eigenes Zuhause flexibel und selbstbestimmt gestalten will, der kann das nur, wenn er Eigentümer seiner Immobilie ist. Ein weiterer Vorteil ist die Mietfreiheit im Alter.

Viel wichtiger ist hier die Frage, ob ich mir die Finanzierung meiner Immobilie überhaupt leisten kann.

Und dann kommt es noch auf die Lage an, ob es finanziell sinnvoller ist, zur Miete zu wohnen oder zu kaufen.

Am Besten kontaktierst du uns mal und dann besprechen wir, was in deinem Fall der beste Weg ist!