In welche Formen von Immobilien-Investments kann ich als Investor mein Vermögen anlegen und wie unterscheiden sich diese?

Abgesehen von einem kurzen aber heftigen Rückschlag im März 2020, kennen die Börsen weltweit gefühlt seit mehr als 10 Jahren nur eine Richtung. Sie steigen! Selbst die nun seit 12 Monaten andauernde Corona-Pandemie hat diese Entwicklung noch nicht gravierend verändert. Doch in den letzten Tagen werden nun die Stimmen lauter, dass sich diese Entwicklung nun doch etwas deutlicher ändern könnte. Arbeitslosigkeit in Deutschland ist z.B. im Jahresvergleich bereits um mehr als 500.000 Menschen gestiegen. Und die massiven Investitionen der Staatsregierungen weltweit werden wohl sehr wahrscheinlich in den kommenden 6 – 12 Monaten zu verstärkten Preissteigerungen führen. Alles in allem werden die Börsenmärkte wohl turbulenter und damit auch nervenaufreibender. Trifft das auch für Immobilien-Investments zu?

Immer dann, wenn wir über Schwankungen und Unsicherheiten sprechen, müssen wir uns als Berater mit möglichen Lösungen für unsere Kunden befassen. Eine Lösung für einen ruhigeren Kapitalaufbau und ein gleichzeitiger Gewinner von Preissteigerungen könnten Immobilien-Investments sein. Immer mehr meiner gut verdienenden Kunden fragen derzeit aktiv nach diesem Produktsegment. Gern möchte ich hier auf einige ausgewählte Informationen dazu eingehen, die dir bei Immobilien-Investments helfen können.

Als Kapitalanleger musst Du nicht selbst dort einziehen

Die wichtigste Information gebe ich gleich vorneweg: Wer sein Geld in Immobilien anlegen und vermehren will, sollte sich von allzu viel eigenen Ansprüchen an seine persönliche Wohnumgebung nicht leiten lassen. Entweder gibt es dafür dann fast keine potentiellen Mieter oder keine entsprechenden Angebote. Bei Immobilien-Investments zählen andere Faktoren!

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist dann eine gute Investition, wenn diese drei Aspekte sinnvoll ausgewählt und beachtet werden:

  • Die Immobilie muss so attraktiv sein, dass zahlreiche Mieter meiner ausgewählten Zielgruppe dort leben möchten. So kann ich als Investor dauerhafte Mieteinkünfte erzielen. Bei größeren Mietobjekten kann hier sogar die Möglichkeit von Mietpools genutzt werden. So steigere ich als einzelner Vermieter die Planbarkeit meiner Einkünfte durch ein Solidarprinzip aller Vermieter.
  • Die Immobilie sollte in einer Region liegen, in der möglichst auch perspektivisch mehr Nachfrage herrscht als Angebot. Also in einer Wachstumsregion mit positiven wirtschaftlichen Prognosen und damit einhergehendem Zuzug neuer Einwohner. Und neue Einwohner sind potentielle neue Mieter.
  • Das Investitionsobjekt sollte den passenden Rahmen für mich als Investor stellen. Möchte ich meine Mietrendite maximieren und mich um alles selbst kümmern oder suche ich einen Full-Service-Partner als Kapitalanleger und profitiere so von einer höheren Sicherheit mit entsprechenden Kosten. Insgesamt ist aus meiner Sicht die professionelle Verwaltung einer Kapitalanlage-Immobilie (Objektpflege und -verwaltung) sogar essentiell, weil meistens erst damit eine nachhaltige Wertsteigerung zu realisieren ist.

Immobilien-Investments sind immer individuell zu betrachten

Diese Auflistung ließe sich natürlich noch um zahlreiche Punkte erweitern. Dennoch möchte ich mich ganz bewusst hier nur auf diese drei Punkte begrenzen. Warum? Weil ich auch meinen bisherigen Immobilien-Anlegern immer in erster Linie versuche zu vermitteln, dass eine Investition in Immobilien am Ende in erster Linie nur eine „andere Form der Kapitalanlage“ darstellt. Kein Mensch würde auf die Idee kommen, zum Fondsmanager eines Investmentfonds zu fahren in den er investiert ist, um mit Ihm einzelne ausgewählte Börsenunternehmen zu diskutieren. Nein, wir verlassen uns nach einer umfassenden Prüfung im Vorfeld, letztlich auf die Kompetenz des Fachmanns und auf die bisherige Qualität des gewählten Produktpartners. Gleiches muss auch für Immobilien-Investments gelten.

Leider meinen viele interessierte Immobilien-Investoren, dass Sie unbedingt Immobilien-Investments in der unmittelbaren Nähe zum eigenen Wohnort haben müssen und die Immobilie muss am Ende noch den eigenen Ansprüchen nach einer Wohnumgebung gerecht werden. Das ist sicherlich menschlich und auch verständlich. Aber als Anleger muss ich auch ein Haus oder eine Wohnung ohne Emotion nach Rendite und Risiko bewerten.

Welche konkreten Empfehlungen gebe ich auf Basis meiner Erfahrungswerte nun meinen Kunden?

  • Lege großen Wert auf die regionale Auswahl des Investitions-Standorts.

    Es gibt in Deutschland in regelmäßigen Abständen Analysen über regionale Bevölkerungsentwicklungen, woraus sich einschätzbare Zukunftsprognosen ableiten lassen.

Anhand dieser Informationen bekommen wir auch ein gutes Gefühl für die zukünftige Entwicklung von Regionen und der dortigen Angebots- und Nachfrage-Situation.

  • Von Immobilien-Investments zur reinen Kapitalanlage in der Heimatregion würde ich abraten.

    Immer wieder erleben wir es, dass Kunden glauben Ihr Geld besser vor der Haustür investieren zu müssen, anstatt z.B. in Leipzig, Frankfurt oder Stuttgart.

Das ist ein großer Trugschluss, denn: Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die damit verbundenen Wertsteigerungs-Potentiale, sind nicht überall gleich gegeben. Genau darum geht es aber bei einem so großen Investment. Der wichtigste Punkt, der gegen ein regionales Investment spricht: Eine Immobilie ist immer ein emotionaler Anker, der auch Arbeit macht. Und wenn das Investitionsobjekt dann auch noch förmlich direkt vor der Haustür liegt, umso mehr.

  • Überlege Dir ein klares Zielgruppen-Konzept mit Deiner Immobilie und prüfe ob es eine Nachfrage in der Region danach gibt:

Wer ist also der Muster-Mieter und welche Anforderungen würde dieser wohl haben? Deckt meine Immobilie diese Ansprüche? Eine junge Familie mit einem klaren Kinderwunsch, wird wohl min. nach einer 3,5 – 4 Zimmerwohnung suchen, um damit für die ersten Jahre der Familiengründung ein gemeinsames Nest zu machen. Ist der Zugang zur Wohnung dann auch gut mit einem Kinderwagen zu bewältigen? Oder richtet sich mein Angebot eher an Singles? Ein gutverdienender Single in Managementfunktion will wahrscheinlich nicht in einer sehr einfach ausgestatteten Wohnung leben. Passt die Ausstattung des Mietobjekts zu dieser Zielgruppe?

Eine andere Zielgruppe können Studenten sein: Für ein 1-Zimmer-Appartement zahlt mancher Student (oder dessen Eltern) fast jeden Preis, aber wie oft will ich als Besitzer wechselnde Mieter in meinem Eigentum haben?

Jedes Immobilien-Investment sollte also eine eigene „Geschichte“ haben, ein individuelles Zielkonzept. Je besser mein Angebot zur regionalen Mieternachfrage passt, desto sicherer und rentabler ist mein Investment als Immobilien-Anleger.

Die beliebtesten Immobilien-Investments meiner bisherigen Investoren

  • Bestands-Immobilien: Hier erwerbe ich eine bestehende und bereits festvermietete Immobilie. Vorteil: Ich habe sofortige Einnahmen und kein Risiko mehr vor spontan unentdeckten Neubaumängeln. Nachteile sind, dass ich an einen bestehenden Mietvertrag und das dort vereinbarte Mietniveau gebunden bin im Rahmen der gesetzlichen Grenzen.  Und außerdem einen etwaigen Modernisierungs- oder Instandhaltungsstau zu ertragen habe inkl. Nachinvestitionsverpflichtungen.
  • Neubau-Immobilien: Top-modern Ausstattung und Architektur trifft auf hohe Anschaffungskosten, mögliche Fertigstellungs- und Baurisiken sowie nicht immer 1 A-Lagen.
  • Sanierungs- bzw. Denkmal-Immobilien: Immobilien mit Flair in historischen Stadtvierteln und gehobene Ausstattungen samt lukrativer steuerlicher Vorteile, stehen hier einem gesteigerten Fertigstellungsrisiko und erhöhten Anschaffungspreisen gegenüber.

Auf weitere Investitionsformen wie Auslands- oder Gewerbeimmobilien oder auch Beteiligungen an Fondsmodellen gehe ich hier nicht ein, da diese in meiner bisherigen Beratungspraxis auch keine größere Nachfrage haben.

In Zeiten von Nullzins und steigenden Inflationsrisiken, gewinnt die Assetklasse Immobilie an Attraktivität. Die günstigen Finanzierungskonditionen und die weiterhin erhöhte Nachfrage nach Wohnraum vor allem in Ballungszentren, sind eine sehr gute Grundlage für attraktive Renditen.

Doch eines möchte ich abschließend ganz deutlich unterstreichen: Eine Immobilien-Investition ist nicht risikolos und sie passt auch nicht zu jedem Anlegertyp. Lassen Sie sich in diesem Bereich nur von erfahrenen Finanzexperten begleiten.

Zur Autorin:

Andrea Schwalb ist eine der erfolgreichsten Kundenberaterinnen bei BSC, Sie ist seit dem ersten Gründungstag im März 2003 für unser Unternehmen tätig.

Die gelernte Bankerin startete bereits 1990 ihre Tätigkeit im Finanzsektor klassisch mit der Ausbildung zur Bankkauffrau bei der Sparkasse. Nach mehreren Jahren erfolgreicher Tätigkeit als Filialleiterin, startete sie im Jahr 2002 mit ihrer Karriere als unabhängige Finanzexpertin.

Andrea zeichnet wie fast keine zweite ihre 100%ige Kundenorientierung in der Finanzberatung aus. Ihr ist wörtlich kein Aufwand zu groß, um die aus ihrer Sicht bestmögliche Lösung für ihre Kunden zu erreichen. Sie ist für all diejenigen die richtige Ansprechpartnerin, die nur einen (!) verlässlichen Ansprechpartner für ihre Finanz- und Versicherungsthemen haben wollen. Andrea sucht sich dann für die jeweiligen Fachthemen immer die passende Unterstützung in unserer #Expertenfamilie und liefert so die passenden Antworten. Sie berät sowohl etablierte Einzelkunden und Familien wie auch Unternehmer.

Mehr zu Andrea Schwalb finden Sie hier: https://bsc-gmbh.com/andrea-schwalb/

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