Früher galt bei einer Immobilienfinanzierung der Grundsatz, je mehr Eigenkapital desto besser!
Klar, früher, und das ist noch nicht mal 10 Jahre her, hat man bei einer Finanzierung mit 5% Zins, nach 35 Jahren bei einem Darlehensbetrag von 500.000€, über 500.000€ an Zinsen bezahlt. Also das gleiche Haus nochmal bezahlt. Aber wie ist das heute?
Wie viel Eigenkapital ist bei der Baufinanzierung sinnvoll?
Die Nebenkosten sollten immer aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Sprich Grunderwerbssteuer, Notarkosten und gegebenenfalls ein Immobilienmakler. Das macht in der Spitze bis zu 10% des Kaufpreises aus.
Wenn ich das habe, finanziere ich aus Sicht der Bank aber immer noch 100% der Anschaffungskosten.
Dieses Risiko tragen nur wenige Banken und lassen sich das teuer bezahlen, von daher sind die zweiten 10,1% Eigenkapital die wichtigsten.
Die zweiten 10% Eigenkapital sind am wichtigsten!
Jetzt bin ich nämlich unter der magischen Grenze von 90% der Herstellungskosten. Das mögen die Banken, denn ab jetzt reduziert sich aus deren Sicht das Risiko eines Kreditausfalls sehr deutlich. Belohnt wird das mit einem deutlich besseren Zins gegenüber einer 100% Finanzierung.
Die nächsten 10% bringen dich in die Komfortzone!
Wer sich gerade mit dem Rechnen schwer tut. Bei einem Neubau mit 500.000€ sind wir gerade bei 150.000€ Eigenkapital. Finanziert werden jetzt noch 400.000€. In einem aktuellen Kundenfall bedienen wir uns zusätzlich aus den Fördermitteln der KfW, hier erhältst du einen einmaligen Zuschuss von max. 30.000€.
Die Finanzierung sieht wie folgt aus:
280.000€ Bankdarlehen – 25 Jahre Zinsbindung – Gesamtkosten: ca. 39.800€
120.000€ KfW (40Plus) – 10 Jahre Zinsbindung – Gesamterstattung: ca. 20.000€
Somit haben die Kunden kalkulatorische Gesamtkosten von ca. 19.800€ auf die gesamte Laufzeit!
Und ab welcher Grenze ist Eigenkapital nicht mehr sinnvoll?
Generell kann man das nicht beantworten, aber dass man in unserem Beispiel noch mehr Eigenkapital einsetzt, halte ich nicht für sinnvoll. Warum?
Hierzu führe ich das Beispiel von oben weiter fort.
Bei 10.000€ mehr Eigenkapitaleinsatz, würde ich mir auf die gesamte Laufzeit ca. 1.400€ an Zinsen sparen. Das Geld ist weg und in der Baufinanzierung „gefangen“.
Auf der anderen Seite kann ich 10.000€ anlegen. Nehmen wir als Beispiel den DAX (Die 30 größten Unternehmen Deutschlands) her. Der schlechteste 25 Jahreswert – seit Auflage – liegt bei 5,4% Wertentwicklung pro Jahr. Somit wären aus 10.000€ Anlage, im schlechtesten Fall –ca. 37.000€ geworden. Also ein Gewinn von über 27.000€.
Sehr beachtlich! Alleine mit diesen 10.000€ erwirtschafte ich über 25 Jahre mehr Ertrag, als ich auf die gesamte Finanzierungssumme von 400.000€ an Zinsen zahle. Und das Geld ist immer greifbar, also im Notfall komme ich auch immer ran.
Und wie sieht das bei Renovierungen oder Investitionen in mein Objekt aus?
Für Renovierungen, Sanierungen oder auch Modernisierungsmaßnahmen wie einer PV-Anlage gibt es verschiedene günstige Möglichkeiten, an billiges Geld zu kommen.
Der größte Fehler wäre, gut laufende Investitionen aufzulösen, anstatt das Geld weiter sinnvoll für dich arbeiten zu lassen.
Die Zeiten, dass du so wenig Schulden wie möglich aufnimmst und so schnell wie möglich zurück bezahlst, sind vorbei. Viel wichtiger sind lebensphasenorientierte Finanzierungen und Flexibilität. Wir bieten dir dazu den ganzheitlichen Ansatz. Wenn du mehr wissen willst, dann melde dich einfach!
