Die Immobilie wird immer auch gerne als „Betongold“ tituliert. Wer auf Wikipedia nach dem Begriff sucht, findet diese Erklärung: Eine Immobilie (lateinisch im-mobilis ‚ unbeweglich‘; ähnlich Liegenschaft), in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).
Gefühlt kannten die Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren fast nur eine Richtung – nach oben. Die Gründe hierfür sind vielfältig, einer liegt sicherlich darin begründet, dass unser Staat selbst über Jahre hinweg viel zu wenig Wohnraum schaffte. Gleichzeitig ist die Nachfrage insbesondere in den Städten stark angestiegen, Stichwort „Urbanisierung“.
Geht das jetzt aber so weiter? Dazu sollten wir uns aus meiner Sicht mit der Gesamtlage mal auseinandersetzen:
- Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich Anfang dieses Jahres innerhalb von Rekordzeit verdreifacht. Aktuell sind Finanzierungen fast nicht mehr unter 3 Prozent zu realisieren.
- Dazu kommt, dass Rohstoffe jeglicher Art viel unzuverlässiger verfügbar sind und dadurch natürlich auch noch teurer wurden. Wir hatten bereits im letzten Jahr zahlreiche Kunden erlebt, die bei ihrem Eigenheim im Laufe der Bauzeit massive Mehrkosten akzeptieren mussten. Die Gesamtinvestition ist also stark gestiegen, bei gleicher Planung sprechen wir hier min. von 20 – 25% über die Gesamtlaufzeit.
- Für Kapitalanleger ist das Umfeld herausfordernder: Durch stark steigende Nebenkosten ist Wohnraum heute viel teurer geworden für Mieter. Dazu kommt, dass in einigen Städten inzwischen „Mietpreisbremsen“ gelten, welche zu stark steigenden Mieten zugunsten der Mieter entgegenwirken sollen.
- Das wirtschaftliche Umfeld trübt sich aktuell außerdem ein, nicht wenige Experten schließen eine Rezession inzwischen nicht mehr aus. Die Folge daraus wäre sicherlich eine steigende Arbeitslosigkeit. Zahlreiche Mieter und Eigenheimbesitzer könnten dadurch in Schieflage geraten. Dass aus dieser Entwicklung auch das Immobilienangebot regional steigen könnte und damit die Preise unter Druck kommen, ist ein durchaus denkbares Szenario.
Es würde mir nicht schwerfallen, diese Auflistung noch weiterzuführen. Ich bin inzwischen seit 1991 im Finanzmarkt aktiv. Und ich muss gestehen, dass ich eine solche Gemengelage, aus steigenden Zinsen, kriegerischen Aktivitäten an europäischen Grenzen, turbulenten Börsen, stark steigende Preise, eine gespaltene Gesellschaft nach fast 3 Jahren Pandemie (um nur einige Punkte zu nennen) wie wir sie aktuell haben, noch nicht erlebt habe.
ES GIBT ABER NATÜRLICH AUCH POSITIVE BLICKWINKEL
Wie bei allem im Leben, gibt es natürlich auch in diesem Thema einige positive Punkte.
- Das Wohnraum-Problem in den Städten ist noch nicht gelöst. Solange die großen und interessanten Arbeitsplätze dort zu finden sind, wird dieser Trend nicht abreißen, auch wenn Kommunen bereits versuchen, durch verschiedene Anreize das Umland wieder stärker in den Fokus zu setzen.
- Solange die Lieferketten nicht wieder verlässlicher funktionieren und die Preisspirale sich weiterdreht – die Lohnabschlüsse der Gewerkschaften kommen ja erst noch – sind günstigere Rohstoffpreise nicht wirklich in Sicht. Es kann also durchaus auch noch teurer werden.
- Nachdem wir uns bei der Inflation wohl darauf einstellen müssen, dass diese sich über einen längeren Zeitraum auf dem aktuellen Niveau befinden wird, spricht das bei Qualitätsimmobilien durchaus auch für eine moderate Wertsteigerung durch den Werterhalt.
Wer sich jetzt noch für eine Immobilie interessiert, ist umso mehr gezwungen, sich intensive Gedanken um das Gesamtfinanzkonzept zu machen, anstatt einfach nur irgendeinem günstigen Zinssatz nachzujagen. Wie lange sichere ich mir das aktuelle Zinsniveau? Welche Absicherungsinstrumente kann ich aufbauen? Welche Fördermaßnahmen und Zuschüsse kommen überhaupt für mich in Frage?
Und es braucht auch ehrliche und kompetente Berater:innen, die in der Lage sind, Finanzierungskonzepte auf ihre dauerhafte Machbarkeit zu prüfen – hierfür ist nicht nur eine „das bekommen wir schon hin“-Haltung nötig, sondern eine gehörige Portion Erfahrung und Kompetenz. Ein ehrliches Wort ist besser, als irgendein windiges Konzept.
Ich kann nur sagen, dass ich jungen Familien und allen, die sich jetzt für ein Eigenheim interessieren, rate, mehr Zeit in die Finanzplanung zu setzen. Testet ganz genau über einen längeren Zeitraum, welche Belastung ihr euch leisten könnt (indem ihr einfach eure Sparrate erhöht). Denkt auch an die Situationen, wenn ein Einkommen mal wegfällt oder die Kosten doch höher als geplant ausfallen.
Und für Kapitalanleger gilt: Eine Immobilie muss sich auch lohnen ohne tolle Steuereffekte! Wie hoch ist die Mietrendite und ist der unterstellte Mieterlös in der Region des Investitionsstandorts ohne Probleme dauerhaft zu erzielen? Ein besonderes Augenmerk ist heutzutage auf die Auswahl des richtigen Bauträgers und Konzeptpartners zu richten. Das Gefahrenpotenzial von Firmeninsolvenzen ist hier massiv gestiegen. Was für Bauherren gilt, trifft natürlich auch auf Bauträger zu: Dieses Geschäftsmodell steht heute ungleich stärker unter Druck, als das noch vor 2-3 Jahren der Fall war. Deshalb: Auch Verkäufer haben es jetzt schwerer und werden euch umso schönere Versprechungen machen – seid also Vorsichtig(er)!
Ich bin selbst überzeugter Immobilien-Investor, aber ich habe inzwischen auch schon mehr als 30 Jahre Berufserfahrung. Es ist unser Auftrag als Finanzexperten, auch die kritischen Aspekte zu benennen, auch wenn das manchmal etwas unpopulär klingt. Als Full-Service-Partner haben wir uns mit all den genannten Punkten intensiv beschäftigt und haben in der Regel auch gute Lösungen.
