Die eigenen 4 Wände sind für viele längst nicht mehr so erschwinglich wie noch von ein paar Jahren. Die Zinsen steigen und die Preise sind noch nicht signifikant gefallen.
Wir haben darum die Immobilienexpertin Britta Maier-Brunnhuber befragt, was Kaufinteressierte jetzt wissen sollten.
Das Interview fassen wir in diesem Artikel für dich zusammen:
Hallo Britta, Du bist mit Deinem Team von Brunnhuber Immobilien als Immobilienmaklerunternehmen und Sachverständige in Schweinfurt tätig.
Frage: Wie schätzt ihr den aktuellen Immobilienmarkt ein und was hat sich im Vergleich zu den Jahren 2016 bis 2022 verändert, in denen wir ja quasi keinen Zins hatten?
Antwort:
Bis 2016 hatten wir eine relativ konstante Nachfrage und einen Zins auf ca. heutigem Niveau. Ab 2018 sind die Kaufpreise sprunghaft angestiegen. Dies hing vorwiegend mit den niedrigen Zinsen zusammen. Wir konnten beobachten, dass Investoren z.B. erst auf dem Markt in Würzburg tätig waren und dann immer wieder schrittweise auf Schweinfurt ausgewichen sind, wenn die nächste Welle der Preisentwicklung anstand. Analysten bestätigen aber, dass die tatsächlich beurkundeten Verkäufer bereits das Niveau von 2018 erreicht haben. Das Gefüge scheint also langsam wieder zu passen.
Frage: Wie haben sich denn die Verkaufspreise konkret geändert? Kannst du, da mal aus dem Nähkästchen plaudern?
Antwort:
Wenn man in die jeweiligen Portale schaut, dann scheint sich nicht viel geändert zu haben. Private Verkäufer sind leider oft noch nicht in der Realität angekommen und inserieren zu Preisen die längst nicht mehr finanzierbar sind. Leider fehlt die Überlegung, dass heute bei einem Kaufpreis von 500000,- Euro und 20% Eigenkapital 400000,- Euro zu ca. 4% finanziert werden muss. Wer sich durchrechnet, dass bereits 100000,- Euro Eigenkapital angespart sein müssen, um dann jährlich alleine 16.000,- Euro Zinsen zu zahlen ohne einen Euro getilgt zu haben, der sollte verstehen, dass dies für einen Normalverdiener nicht möglich ist. Die meisten Häuser, die auf dem Markt kommen, müssen dann auch noch umfangreich saniert werden. Das ist einfach nicht realistisch. Die Angebote der privaten Verkäufer stehen dann wie Blei im Internet. Es wird nichts verkauft.
Als Sachverständige habe ich die Möglichkeit konkret zum jetzigen Zeitpunkt zu bewerten. Die Bewertung ist das A und O für den korrekten Angebotspreis. Als Profis verkaufen wir tatsächlich seit einigen Monaten wieder sehr gut – vorausgesetzt der Verkaufspreis entspricht dem Marktpreis. Also Angebot und Nachfrage kommen zusammen.
Frage: Haben wir dann den „Boden“ schon erreicht, oder glaubst du, dass die Preise noch weiter fallen werden?
Antwort:
Das müssen wir sehr differenziert betrachten. Den Wert der Immobilie erhält man immer. Verkauft wurde in den letzten Jahren oft nur weit über dem Wert.
Ich denke, dass wir aufgrund schlechter Absatzzahlen auch im Neubausegment Preiskorrekturen erleben werden. Diese sind aber reine Notfallhandlungen der Bauträger um wieder halbwegs liquide zu werden. Die Herausforderung im Neubau wird sein, die Kosten so zu senken, dass man mit dem Angebot noch Nachfrage erzeugt. Mit den ganzen Anforderungen nicht einfach…
Im Markt der Bestandsimmobilien sehen wir, dass bestimmte ländliche Lagen massiv nachgeben. Zu Niedrigzinsphasen wurde alles gekauft. Selbst in Orten ohne jegliche Infrastruktur. Jetzt mit den gestiegenen Preisen für Heizen und Mobilität sinken die Preise für Häuschen auf dem Lande mit Öl-Heizung. Hier ist die Talsohle auch noch nicht erreicht.
Frage: Das heißt, wer sich jetzt eine Immobilie kaufen will, sollte sich auch mal eher ein bestehendes Objekt anschauen, anstatt sich nur auf den Neubau zu konzentrieren?
Antwort:
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich vorwiegend die bestehenden Immobilien anschauen. In den nächsten Jahren wird nicht viel Neubau errichtet werden. Die Bauträger stellen die jetzigen Objekte fertig und alles weitere ruht. Wer also kaufen möchte, sollte sich mit dem Thema Bestandsimmobilien auseinandersetzen.
Frage: Angenommen, ich bin jetzt so weit und will mir eine Immobilie kaufen, wie sollte ich da deiner Meinung nach am besten vorgehen auf was soll ich achten?
Antwort:
Als erstes würde ich immer erst einmal den möglichen Finanzierungsrahmen abstecken und dann durchrechnen wie ich den Kaufpreis und ggf. Sanierungen aufteile. Davon hängt dann ab, wo und in welchem Segment ich mich umschauen kann. Es macht wenig Sinn erst zu besichtigen und dann zu überlegen, ob ich kaufen kann und will. Gut beraten ist auch derjenige, der sich frühzeitig über Förderprogramme informiert.
Frage: Was sind so die größten Fehler, die Immobilienkäufer immer wieder machen?
Antwort:
Aus meiner Sicht eine zu hohe Rate und eine zu niedrige Sondertilgungsmöglichkeit. Auch variabel zu finanzieren ist in den meisten Fälle nur etwas für Profis.
Vielen Dank Britta für deine ausführlichen Informationen!
Wenn ihr jetzt noch Fragen habt, meldet euch einfach bei uns oder wendet euch gerne an Britta!
