Der Focus titelte bei der Ausgabe 11/2023 „Wohnung verzweifelt gesucht: Zu wenig, zu teuer, zu langsam: Warum die Wohnungsnot eskaliert und was jetzt passieren muss“. Falls Du diesen Artikel nicht gelesen haben solltest, möchte ich Dir diesen wirklich wärmstens empfehlen. Falls Du dazu keine Lust hast, hier eine kurze Zusammenfassung: Auch wenn es viel teurer geworden ist, kann eine Immobilien-Investition immer noch Sinn ergeben.
Aber der Reihe nach: Die Zinsen für eine Immobilien-Finanzierung kannten seit mehr als 15 Jahren eigentlich nur eine Richtung. Nämlich nach unten. Ende 2019 konnte man zum ersten mal für weniger als 1% Sollzins eine Immobilie finanzieren. Durch dieses billige Geld trauten sich natürlich sehr sehr viele Menschen eine Immobilieninvestition zu, so dass die Nachfrage seit Jahren stabil hoch war. Und was passiert in einer Marktwirtschaft, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt? Korrekt! Die Preise steigen und genau das ist in den letzten Jahren natürlich kontinuierlich passiert.
Seit Anfang 2022 ist diese Zeit leider vorbei. Wir haben wieder in unmittelbarer Nähe zu Europa Krieg, die Lieferketten sind gestört, die Energiepreise sind dramatisch gestiegen,… uvm.. Eine Folge daraus ist, dass die Zentralbanken in der gesamten Welt ihre Zinspolitik geändert haben und wir uns seitdem wieder mit höheren Zinsen auseinandersetzen müssen. Soweit nichts neues, aber wusstest Du auch, dass wir aktuell gerade mal erst die Hälfte des Zinsniveaus erreicht haben, welches für eine Immobilien-Investition in den Neunziger Jahren als Standard galt?
Ja, das ist nur ein schwacher Trost, gebe ich zu, aber es rückt die gesamte Situation doch wieder etwas in eine gewisse Neutralität.
Sinkende Immobilienpreise bedeutet nicht automatisch niedrigere Mieten
Wer aus der aktuellen Situation den Schluss zieht, dass dauerhaft Miete zahlen gegenüber einer Immobilien-Investition die bessere Lösung ist, liegt aus meiner Sicht auch sehr schnell einmal falsch. Um diesem Gedanken folgen zu können, müssen wir uns zunächst die aktuelle Situation am deutschen Immobilienmarkt einmal etwas genauer anschauen (Fakten lt. Focus-Artikel):
- Unsere Regierung hat sich das Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu realisieren, um das Angebot am Markt zu steigern. Von diesem Ziel fehlen alleine aus den letzten 2 Jahren schon jetzt ca. 700.000!
- Auf dieses stark ausbleibende Angebot treffen seit einem Jahr ca. 1 Mio. neue Kriegsflüchtlinge, die auch auf der Suche nach Wohnraum sind.
- Auf gestiegene Zinsen und Herstellungs- und Kaufpreise folgten auch noch überstürzte Streichungen von Fördermaßnahmen und Sonderkrediten durch die neue Bundesregierung, was die Investitionstätigkeit im Land noch einmal massiv einbremste und damit zusätzlich die Angebotslage weiter verschärft.
- Die Bauwirtschaft hat ihre Bautätigkeit massiv zurückgefahren: in 2023 und 2024 werden deshalb schon min. 1/3tel der bereits genehmigten Vorhaben WENIGER auf den Immobilien-Markt kommen!
- Jetzt kommt das natürliche Marktgesetz für alle Mietangebote zum Tragen: Auf ein immer weitere schrumpfendes Angebot trifft eine steigende Nachfrage, das bedeutet in der Folge eben weiter steigende Mieten!!!
Trotz dieser Entwicklungen können aktuell in einzelnen Regionen Immobilien-Kaufpreise stärker unter Druck kommen und, entgegen des Langfrist-Trends der letzten zwei Jahrzehnte, auch mal wieder sinken. Der Grund dafür liegt aber auf der Hand: Durch die gestiegenen Zinsen und die stark verbreitete Verunsicherung in der Bevölkerung aufgrund der wirtschaftlichen Eintrübungen, ist die Nachfrage und das Käuferpotential für Immobilien massiv gesunken!
Höhere Zinsen treffen auf niedrigere Immobilienpreise
Genau hier liegt eine Chance für viele Investoren: Kapitalanleger können aktuell auf gesunkene Kaufpreise hoffen und sich auf ein steigendes Mietniveau freuen.
Und wer aktuell ein Haus zur Eigennutzung kaufen oder errichten will, der sollte sich unbedingt mit den neuesten Fördermaßnahmen des Bundes, aber auch der Länder und der lokalen Regierungen befassen. Wer sich sicher ist mit seinem Lebensmittelpunkt, dem kann die Immobilienpreisentwicklung nach dem Erwerb zu Eigennutz auch ganz egal sein. Er hat sich ja ein Haus gekauft, um sich eine Heimat zu schaffen, die er ohne Rücksprache gestalten darf, wie er will.
Hier zeigen die aktuellen Diskussionen um eine Modernisierungs-Verpflichtung für Hauseigentümer sehr gut die Abhängigkeiten. Wer selbstbestimmt wohnen will, ist mit Eigenheim besser positioniert. Denn er kann die Entscheidung über Energieträger frei wählen oder verändern. Alles nach den eigenen Vorstellungen.
Als Mieter bin ich von den Entscheidungen meines Vermieters abhängig und von den sich daraus ergebenden Folgen in Sachen Umwelt und natürlich auch potentieller Kostensteigerungen für Energie und Miete. Hier schwingt das Pendel eindeutig in Richtung Immobilien-Investition.
Eine Immobilien-Investition muss individuell geprüft sein
Und wer als Investor Geld in Immobilien investieren möchte, der ist vielleicht aktuell sogar in einer ganz guten Situation. Du fragst Dich, warum ich das nicht eindeutiger formuliere? Das liegt daran, dass man immer den Einzelfall betrachten muss.
Mein vorliegender Bericht ist nämlich viel eher einen Gegenentwurf zu all den Experten in diesem Land, die jetzt gerade überall und ungefragt sagen, dass eine eigengenutzte Immobilie keine (!) #Altersvorsorge sei und man bitte kein Geld in Immobilien investieren dürfe.
Da eine Immobilien-Investition für Viele eine der größten oder sogar die größte Finanzentscheidung im Leben ist, sind diese TOP 3-Punkte existentiell wichtig:
- Es gibt KEINE Pauschalempfehlungen in diesem Bereich!
- Es gibt sie immer noch, die sinnvollen Finanzierungskonzepte!
- Miete gleichzusetzen mit Flexibilität, hat sich als Grundannahme verändert!
Mein Fazit zur aktuellen Situation am Immobilienmarkt lautet deshalb: Wer Interesse an Immobilien hat, als Kapitalanleger oder aus der Motivation heraus langfristig stabile und kalkulierbare Wohnkosten in seiner liebgewonnen Heimat zu haben, sollte sich jetzt dazu von Finanzexpert:Innen beraten lassen!
